La misma vivienda puede generar una factura fiscal muy distinta seg\u00fan se transmita en vida o tras el fallecimiento de su propietario. En Espa\u00f1a, el debate no se limita al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), sino que tambi\u00e9n entran en juego el IRPF del donante, la plusval\u00eda municipal y las reglas de valoraci\u00f3n del Catastro vigentes desde 2022.<\/p>\n\n\n\n
La donaci\u00f3n es una transmisi\u00f3n \u201cinter vivos\u201d, mientras que la herencia es \u201cmortis causa\u201d. En ambos casos, el adquirente debe pagar el ISD y puede devengarse la plusval\u00eda municipal. Sin embargo, la gran diferencia suele estar en el IRPF del transmitente.<\/p>\n\n\n\n
Cuando se dona una vivienda, el propietario puede generar una ganancia patrimonial en su IRPF, calculada como la diferencia entre el valor de adquisici\u00f3n y el valor declarado en la donaci\u00f3n. Es decir, Hacienda puede considerar que ha existido una transmisi\u00f3n sujeta a tributaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
En cambio, en las herencias no existe ganancia ni p\u00e9rdida patrimonial en el IRPF del fallecido. El heredero paga el ISD, pero el fallecimiento no genera tributaci\u00f3n por la revalorizaci\u00f3n acumulada del inmueble.<\/p>\n\n\n\n
Existe una excepci\u00f3n importante: si el donante tiene m\u00e1s de 65 a\u00f1os y transmite su vivienda habitual, la ganancia puede estar exenta de IRPF. Fuera de este supuesto, la donaci\u00f3n suele implicar una carga fiscal adicional.<\/p>\n\n\n\n
Aunque el ISD es un tributo estatal, su gesti\u00f3n y buena parte de su regulaci\u00f3n est\u00e1n cedidas a las comunidades aut\u00f3nomas. Esto significa que reducciones, bonificaciones y tipos pueden variar notablemente seg\u00fan el territorio.<\/p>\n\n\n\n
En las herencias, la normativa aplicable suele ser la de la comunidad donde resid\u00eda el fallecido. En las donaciones de inmuebles, cuenta la comunidad donde se ubique la vivienda. As\u00ed, una misma operaci\u00f3n puede resultar casi neutra en unas regiones y muy gravosa en otras.<\/p>\n\n\n\n
Tanto en donaciones como en herencias puede exigirse la plusval\u00eda municipal, un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano. En transmisiones lucrativas, el obligado al pago suele ser el heredero o donatario.<\/p>\n\n\n\n
En territorios donde el ISD est\u00e1 muy bonificado, la plusval\u00eda municipal puede convertirse en el coste fiscal m\u00e1s significativo.<\/p>\n\n\n\n
Desde 2022, adem\u00e1s, el \u201cvalor de referencia\u201d del Catastro act\u00faa como base m\u00ednima en el ISD. Declarar un importe inferior puede dar lugar a regularizaciones posteriores. Este valor no afecta al IRPF, pero s\u00ed al impuesto de sucesiones y donaciones.<\/p>\n\n\n\n
Donar permite adelantar patrimonio para ayudar a hijos o nietos, algo relevante en un contexto de encarecimiento de la vivienda. Sin embargo, implica renunciar a la titularidad inmediata del bien.<\/p>\n\n\n\n
Esperar a la herencia evita el impacto del IRPF, pero mantiene la incertidumbre normativa futura y los posibles cambios fiscales. Adem\u00e1s, nadie puede prever cu\u00e1l ser\u00e1 la normativa en el momento del fallecimiento.<\/p>\n\n\n\n
No existe una regla general v\u00e1lida para toda Espa\u00f1a. La mejor opci\u00f3n depende de la edad del propietario, del car\u00e1cter de la vivienda, del patrimonio del futuro adquirente y del territorio donde se tribute. La comparaci\u00f3n solo puede hacerse con la normativa vigente y mediante un an\u00e1lisis individualizado.<\/p>\n\n\n\n
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