La guerra en Irán presiona al mercado hipotecario
La inestabilidad en el mercado de bonos, impulsada por la guerra con Irán, está elevando las tasas hipotecarias en Estados Unidos y amenaza con encarecer aún más la compra de viviendas.
La tasa fija promedio de las hipotecas a 30 años subió esta semana al 6,51%, su nivel más alto desde agosto del año pasado, según Freddie Mac. Se trata del mayor aumento semanal desde abril de 2025, cuando el mercado de bonos también sufrió una fuerte tensión tras los planes arancelarios del presidente Donald Trump.
Los bonos marcan el ritmo de las hipotecas
Las tasas hipotecarias suelen seguir de cerca el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años. Este rendimiento está vinculado a las expectativas de inflación y se mueve en sentido contrario al precio de los bonos.
Esta semana, el rendimiento a 10 años subió con fuerza hasta alcanzar su nivel más alto en más de un año. Los inversores temen que el aumento del petróleo y la guerra en Irán mantengan la inflación elevada durante más tiempo.
La inflación vuelve a preocupar
Los precios al consumidor aumentaron un 3,8% en abril, el nivel más alto desde mayo de 2023, según los últimos datos del Índice de Precios al Consumidor. Además, por primera vez en tres años, los salarios de los estadounidenses no superaron la inflación.
Este escenario complica las expectativas de recortes de tipos por parte de la Reserva Federal. Si la inflación sigue siendo persistente, los costes de financiación pueden mantenerse altos y seguir presionando a compradores, bancos y promotores inmobiliarios.
Comprar casa vuelve a ser más caro
Antes del inicio de la guerra con Irán, las tasas hipotecarias promedio habían caído temporalmente por debajo del 6% por primera vez en más de tres años. Quienes contrataron una hipoteca entonces pudieron asegurar condiciones mucho más favorables que las actuales.
Para una vivienda de 450.000 dólares, con una hipoteca fija a 30 años al 5,98% y un pago inicial del 20%, los pagos mensuales de capital e intereses habrían sido de unos 2.154 dólares. Con la tasa promedio más reciente, esos pagos subirían a unos 2.278 dólares mensuales.
Una diferencia importante para los hogares
La diferencia equivale a unos 1.488 dólares adicionales al año, o más de 44.640 dólares durante la vida completa del préstamo. Para muchos compradores, ese aumento puede ser suficiente para retrasar una decisión o reducir el presupuesto disponible.
Aun así, las tasas actuales siguen por debajo del nivel registrado en la misma época del año pasado, cuando la hipoteca fija promedio a 30 años se situaba en el 6,86%. El problema es que no han bajado tanto como algunos economistas esperaban tras los recortes de tipos de la Reserva Federal.
La primavera inmobiliaria arranca débil
Las tasas más altas y la incertidumbre económica derivada del conflicto en Medio Oriente ya empiezan a afectar al mercado inmobiliario. La temporada de compraventa de primavera, que normalmente impulsa la actividad, muestra señales de debilidad.
Las solicitudes de hipotecas para comprar viviendas nuevas cayeron un 2,4% interanual en abril, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Frente a marzo de 2026, el descenso fue del 10%.
Precios altos y baja confianza
Menos solicitudes suelen traducirse en menos ventas. Las ventas de viviendas existentes apenas aumentaron un 0,2% entre marzo y abril, después de haber caído un 3,6% el mes anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Además, los precios siguen cerca de máximos históricos. El precio medio de venta de viviendas existentes fue de 417.700 dólares en abril, acumulando 34 meses consecutivos de aumentos interanuales.
Dos obstáculos para los compradores
Brad Case, economista jefe de Homes.com, señaló que hoy existen dos grandes obstáculos para comprar vivienda: las tasas hipotecarias elevadas y la incertidumbre.
Comprar una casa suele ser el mayor desembolso de la vida de una persona, por lo que los compradores necesitan estabilidad para tomar la decisión. Las fuertes fluctuaciones de los tipos desde principios de marzo han debilitado esa confianza y han dejado al mercado inmobiliario estadounidense en una posición más frágil.